Конечно, друг. Берём действительно одну из самых сильных тем всего информационного KÜ-кластера. Ниже — уже чистовой материал для Ecology.ee, рассчитанный примерно на 2500 слов, с кликабельными официальными источниками.

Korteriühistu üldkoosolek – kuidas seda õigesti korraldada?

Viimati kontrollitud: 23.08.2026

Korteriühistu üldkoosolek on koht, kus korteriomanikud teevad maja jaoks olulisi otsuseid: kinnitavad majanduskava ja majandusaasta aruande, valivad juhatuse, otsustavad suuremate remontide, kulude ja muude ühiste küsimuste üle.

Koosoleku korraldamisel ei piisa aga ainult sellest, et inimesed kutsutakse ühte ruumi ja hääletatakse.

Oluline on järgida kokkukutsumise tähtaega, saata kutse õigel viisil, koostada selge päevakord, kontrollida otsustusvõimet, arvestada volikirjade ja hääleõigusega ning vormistada otsused korrektselt protokollis.

Vastasel juhul võib tekkida olukord, kus sisuliselt mõistlik otsus muutub vaidlustatavaks lihtsalt seetõttu, et koosoleku korraldamisel rikuti nõudeid. Korteriühistu üldkoosolekule kohalduvad eelkõige korteriomandi- ja korteriühistuseadus ehk KrtS ning selles viidatud mittetulundusühingute seaduse sätted. (Рииги Театая)

Korteriomandi- ja korteriühistuseadus – Riigi Teataja

Mittetulundusühingute seadus – Riigi Teataja

Lühidalt

Korteriühistu üldkoosoleku kutsub üldjuhul kokku juhatus.

Koosolekust tuleb ette teatada vähemalt seitse päeva, kui KÜ põhikirjas ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Kutses peavad olema koosoleku aeg, koht ja päevakord. Kui korteriomanik on KÜ-le teatanud oma e-posti aadressi, tuleb üldkoosoleku teade saata ka sellele aadressile. (Рииги Театая)

Üldkoosolek on seaduse üldreegli järgi otsustusvõimeline juhul, kui osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kõigist häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui KÜ põhikirjas ei ole ette nähtud teisiti. (Рииги Театая)

Kui vajalikku kvoorumit ei saada, saab sama päevakorraga kokku kutsuda uue üldkoosoleku, mis on üldjuhul otsustusvõimeline osalejate arvust sõltumata. See ei tähenda siiski, et erilise häälteenamusega otsuseid saaks alati ühe kohalolija häälega vastu võtta. (Рииги Театая)

Kõige olulisem praktiline põhimõte on:

Korteriomanik peab enne koosolekut teadma, mida otsustama hakatakse, ning tal peab olema tegelik võimalus osaleda ja informeeritult hääletada.

Mis on korteriühistu üldkoosolek?

Üldkoosolek on korteriomanike peamine kollektiivne otsustusvorm.

Juhatus juhib ja esindab korteriühistut, kuid paljud maja jaoks olulised küsimused kuuluvad korteriomanike otsustada.

Üldkoosolekul võidakse näiteks:

  • kehtestada majanduskava;

  • kinnitada majandusaasta aruanne;

  • valida või tagasi kutsuda juhatuse liikmeid;

  • otsustada juhatuse liikmete tasustamist;

  • otsustada suuremaid remonditöid;

  • arutada laenude ja renoveerimisega seotud küsimusi;

  • muuta põhikirja;

  • otsustada muid küsimusi, mis seaduse või põhikirja järgi kuuluvad omanike pädevusse.

Eesti Korteriühistute Liit rõhutas ka oma 12. mai 2026 juhendis, et üldkoosoleku edukuse juures on eriti oluline korrektne ja selgelt sõnastatud päevakord. (Ekyl)

Kes kutsub korteriühistu üldkoosoleku kokku?

Üldreeglina kutsub üldkoosoleku kokku korteriühistu juhatus.

MTÜS järgi peab juhatus koosoleku kokku kutsuma seaduses või põhikirjas ette nähtud juhtudel ning ka siis, kui ühingu huvid seda nõuavad. (Рииги Театая)

See tähendab, et üldkoosolekut ei tasu vaadata ainult kui kord aastas toimuvat formaalsust.

Kui majas tekib oluline küsimus, mida juhatus ise otsustada ei saa, võib olla vajalik erakorraline üldkoosolek.

Näiteks võib selline vajadus tekkida, kui:

majas tuleb kiiresti otsustada suur remont, muuta majanduskava, valida uus juhatus või otsustada oluline rahaline kohustus.

Korteriomanikel endil on samuti võimalus nõuda üldkoosoleku kokkukutsumist. MTÜS § 20 järgi peab juhatus koosoleku kokku kutsuma, kui seda nõuab kirjalikult ja põhjust ära näidates vähemalt üks kümnendik liikmetest, kui põhikiri ei näe ette veel väiksemat nõutavat esindatust. Kui juhatus sellisel juhul koosolekut kokku ei kutsu, võivad nõude esitanud liikmed seda seaduses sätestatud korras ise teha. (Рииги Театая)

Kui palju peab üldkoosolekust ette teatama?

Seaduse üldreegel on:

vähemalt 7 päeva.

Kui KÜ põhikirjas on kirjas näiteks:

„Üldkoosolekust tuleb ette teatada vähemalt 14 päeva,”

siis tuleb järgida 14-päevast tähtaega.

Seaduse seitse päeva on seega miinimum, mitte alati konkreetse KÜ lõplik tähtaeg. (Рииги Театая)

Praktiliselt tasub kutse saatmisega mitte viimase hetkeni oodata.

Korteriomanikul peab jääma mõistlik võimalus:

tutvuda päevakorraga, lugeda läbi majanduskava või muud materjalid, vajadusel esitada küsimusi ning korraldada koosolekul osalemine või esindaja.

Kuidas tuleb üldkoosoleku kutse saata?

See on väga oluline koht, kus KÜ võib teha näiliselt väikese, kuid õiguslikult tõsise vea.

Kui korteriomanik on korteriühistule teatanud oma elektronposti aadressi, tuleb üldkoosoleku teade ja KrtS § 20 lõikes 3 nimetatud dokumendid saata sellele e-posti aadressile. (Рииги Театая)

Riigikohus käsitles seda küsimust ka 29. oktoobri 2025 lahendis ja leidis, et kui omanik on KÜ-le oma e-posti aadressi teatanud, kuid kutset sellele aadressile ei saadeta, võib tegemist olla koosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumisega. Pelgalt see, et inimene sai koosolekust juhuslikult muul viisil teada, ei pruugi rikkumist kõrvaldada. (Рииги Театая)

Seega ei tasu juhatusel mõelda:

„Panime trepikotta kuulutuse, küll kõik näevad.”

Kui omanik on andnud e-posti aadressi, kasutage seda.

Mida peab üldkoosoleku kutse sisaldama?

Vähemalt peavad kutses olema:

koosoleku aeg, koht ja päevakord. (Рииги Театая)

Hea kutse võiks praktiliselt anda inimesele veel rohkem infot.

Näiteks:

Korteriühistu: Näidise tee 10 KÜ
Koosoleku aeg: 15.09.2026 kell 18.30
Koht: maja esimese korruse koosolekuruum

Päevakord:

  1. Koosoleku juhataja ja protokollija valimine.

    1. aasta majandusaasta aruande kinnitamine.

  3. 2026/2027 majanduskava kehtestamine.

  4. Katuse remondi otsustamine.

  5. Juhatuse liikmete tagasikutsumine.

  6. Uute juhatuse liikmete valimine.

  7. Juhatuse liikme tasu määramine.

  8. Muud küsimused – arutelu ilma otsuste vastuvõtmiseta.

Selline päevakord annab korteriomanikule juba enne koosolekut võimaluse aru saada, mille üle tegelikult hääletama hakatakse.

Päevakord peab olema täpne

Üks levinumaid vigu KÜ koosolekutel on liiga ebamäärane päevakord.

Näiteks:

„Juhatuse küsimused”

või

„Remont”

ei pruugi inimesele piisavalt selgelt näidata, milline konkreetne otsus on plaanis.

Veel olulisem on, et otsust vajavat küsimust ei peidetaks punkti:

„Muud küsimused”.

EKÜL juhtis 2026. aastal eraldi tähelepanu sellele, et punktis „Muud küsimused” võib küsimusi arutada, kuid kui vaja on vastu võtta otsus, peaks vastav küsimus olema päevakorras eraldi välja toodud. (Ekyl)

Näiteks ei ole hea:

7. Muud küsimused
ja siis otsustatakse selles punktis võtta 300 000 euro suurune renoveerimislaen.

Korteriomanik, kes kutset luges, ei saanud sellisest päevakorrast teada, et plaanitakse otsustada suurt laenukohustust.

Juhatuse valimine ja tagasikutsumine on eri küsimused

See on väga hea praktiline näide.

Kui päevakorras on ainult:

„Uute juhatuse liikmete valimine”

ei tähenda see automaatselt, et samas punktis võib vana juhatuse ka tagasi kutsuda.

EKÜL tõi selle 2026. aastal ühe tüüpilise veana eraldi välja. Kui tahetakse senised juhatuse liikmed tagasi kutsuda, tuleb see päevakorras selgelt välja tuua. (Ekyl)

Õigem oleks:

5. Seniste juhatuse liikmete tagasikutsumine.

6. Uute juhatuse liikmete valimine.

See on palju läbipaistvam.

Kas korteriomanikud saavad päevakorda küsimusi lisada?

Jah, seaduses sätestatud tingimustel.

MTÜS § 20¹ järgi võivad vähemalt üks viiendik liikmetest või vähemalt kuus liiget juhul, kui ühingul on alla 30 liikme, nõuda täiendavate küsimuste päevakorda võtmist. Iga täiendava küsimuse kohta tuleb esitada põhjendus.

Üldreeglina tuleb selline nõue esitada hiljemalt kolme päeva jooksul pärast üldkoosoleku kokkukutsumisest teatamist, kui põhikiri ei näe ette pikemat tähtaega. (Рииги Театая)

See on veel üks põhjus, miks juhatus peaks koosoleku ettevalmistamisel põhikirja üle vaatama.

Millal tuleb majanduskava ja muud dokumendid kättesaadavaks teha?

Kui päevakorras on:

põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine,

peab üldkoosoleku teates olema märgitud, kus vastava eelnõu või aruandega saab tutvuda ja milline on tutvumise kord. (Рииги Театая)

Kui omanik on KÜ-le oma e-posti aadressi teatanud, tuleb seaduses nimetatud dokumendid samuti sellele aadressile saata. (Рииги Театая)

Praktiline mõte on väga lihtne:

Inimeselt ei ole mõistlik nõuda informeeritud hääletamist dokumendi üle, mida talle enne otsustamist näidatud ei ole.

Millal on KÜ üldkoosolek otsustusvõimeline?

See on üks enim segadust tekitavaid küsimusi.

KrtS § 20 järgi on üldkoosolek seaduse üldreegli kohaselt otsustusvõimeline, kui koosolekul osalevatele korteriomanikele kuulub:

üle poole häältest

ja samaaegselt

üle poole kaasomandi osadest.

Põhikirjaga võib olla ette nähtud teistsugune kord. (Рииги Театая)

See tähendab, et ainult kohalolijate arvu lugemisest ei pruugi piisata.

Näiteks 100 korteriga majas ei saa automaatselt öelda:

„51 korterit on kohal, järelikult kvoorum olemas.”

Tuleb vaadata ka kaasomandi osade nõuet, kui põhikiri ei sätesta teisiti.

Kellel on üldkoosolekul hääleõigus?

KrtS üldreegli järgi annab iga korteriomand ühe hääle.

Põhikirjas võib aga ette näha, et:

igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või häälte arvu määrab kaasomandi osa suurus. (Рииги Театая)

Seetõttu tuleb enne koosolekut taas vaadata:

mida ütleb konkreetse KÜ põhikiri?

Koosolekul osalemiseks õigustatud korteriomanike ring määratakse koosoleku päeval enne üldkoosoleku algust. EKÜL soovitab õigustatud isikute kontrollimisel lähtuda kinnistusraamatu andmetest. (Ekyl)

Mis saab siis, kui korteril on mitu omanikku?

Kui üks korteriomand kuulub mitmele inimesele ühiselt, ei teki sellest automaatselt mitu sõltumatut häält.

Kaasomanikud teostavad korteriomandist tulenevat hääleõigust ühiselt. EKÜL selgitab, et ühest korteriomandist tuleneb üks jagamatu hääleõigus. (Ekyl)

Seetõttu on eriti enne vaidlusalust koosolekut mõistlik kontrollida, kes ja millisel alusel ühisomanikke esindab.

Kas korteriomanik võib saata enda asemel esindaja?

Jah.

KrtS § 22 järgi võib üldkoosolekul osaleda omanik ise või tema esindaja, kelle esindusõigus on tõendatud kirjaliku dokumendiga.

KÜ põhikirjaga võib ette näha ka ühe isiku poolt esindatavate korteriomanike ülemmäära. (Рииги Театая)

Praktiliselt tähendab see:

kui inimene tuleb koosolekule naabri nimel hääletama, kontrollige volikirja enne hääle arvestamist.

Volikirjade või nende ärakirjade säilitamine koos koosoleku dokumentidega aitab hiljem vältida vaidlusi selle üle, kelle hääl tegelikult anti.

Kas korteriomanik võib mõnes küsimuses hääleõiguse kaotada?

Teatud konkreetsetes küsimustes jah.

Näiteks näeb KrtS § 22 ette hääleõiguse piirangu olukordades, kus otsustatakse korteriomaniku vabastamist kohustusest või vastutusest, tema ja KÜ vahel tehingu tegemist, temaga õigusvaidluse pidamist või tema juhatuse liikmena tegutsemise kontrollimist ja hindamist. (Рииги Театая)

Seetõttu tuleb huvide konflikti korral enne häälte lugemist kontrollida, kas konkreetse omaniku häält selles küsimuses üldse arvestatakse.

Kui palju hääli on tavalise otsuse vastuvõtmiseks vaja?

Kui seadus ega põhikiri ei nõua konkreetse küsimuse puhul suuremat häälteenamust, rakendub üldreeglina põhimõte, et otsus on vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekul osalenud või esindatud liikmetest. (Рииги Театая)

Kuid siin on väga oluline mitte teha sellest universaalset reeglit kõigile otsustele.

Mõne küsimuse puhul näeb seadus ette teistsuguse või tugevama häälteenamuse.

Seetõttu on suuremate otsuste puhul hea kontrollküsimus:

Kas selle konkreetse otsuse jaoks kehtib tavaline häälteenamus või erireegel?

Mis juhtub, kui esimesel koosolekul kvoorumit ei ole?

Kui koosolek ei ole KrtS § 20 lõike 2 järgi otsustusvõimeline, kutsub juhatus sama päevakorraga kokku uue üldkoosoleku.

Uus koosolek on seaduse üldreegli järgi otsustusvõimeline osalejate arvust sõltumata ning korduskoosoleku kutses tuleb sellele asjaolule viidata. (Рииги Театая)

Uue koosoleku kokkukutsumise teade tuleb saata esimese, otsustusvõimetuks osutunud koosoleku toimumisest arvates kümne päeva jooksul, kuid mitte varem kui kahe päeva pärast. (Рииги Театая)

Oluline nüanss:

Korduskoosoleku väiksem kvooruminõue ei kaota ära konkreetse otsuse jaoks seaduses nõutavat erilist häälteenamust.

Seega ei tähenda „osalejate arvust sõltumata” seda, et üks kohaletulnud inimene saab otsustada absoluutselt kõike.

Kuidas koosolekut praktiliselt läbi viia?

Hea koosolek ei pea olema keeruline.

Alguses tasub kõigepealt kontrollida osalejad ja nende esindusõigus ning fikseerida koosoleku otsustusvõime.

Seejärel valitakse vajadusel koosoleku juhataja ja protokollija ning minnakse päevakorra juurde.

Koosoleku juhataja ülesanne on hoida arutelu otsustatava küsimuse juures.

See ei tähenda, et inimestel ei lubata rääkida.

Vastupidi – korteriomanikel peab olema võimalus oma seisukohta väljendada.

Aga näiteks katuse remondi otsustamise punkt ei peaks muutuma 45-minutiliseks vaidluseks selle üle, kelle auto eelmisel talvel prügimaja ees seisis.

EKÜL on samuti rõhutanud, et koosoleku juhataja peab ühelt poolt võimaldama inimestel sõna saada, kuid teisalt hoidma kinni päevakorrast. (Ekyl)

Otsuse sõnastus peab olema selge

Üldkoosoleku üks sagedasemaid praktilisi probleeme on see, et arutelu kestab kaua, kõik saavad enam-vähem aru, millest räägitakse, kuid lõpuks hääletatakse ebamäärase lause üle.

Näiteks:

„Teeme katuse ära.”

Hiljem tekivad küsimused:

Kui suure summa eest? Millise pakkumise järgi? Kas juhatus võib valida teise töövõtja? Kas hind sisaldab projekteerimist? Kas vajadusel võib võtta laenu?

Palju parem otsus võib olla sisult näiteks:

„Üldkoosolek otsustab teostada korterelamu katuse remondi vastavalt pakkumisele X kuni kogumaksumusega 85 000 eurot ning volitab juhatust sõlmima töövõtulepingu ja korraldama otsuse elluviimise.”

Konkreetne sõnastus sõltub loomulikult tegelikust olukorrast.

Hea test on:

Kas inimene, kes koosolekul ei osalenud, saab protokolli lugedes täpselt aru, mida otsustati?

Kui saab, on otsus tõenäoliselt piisavalt selgelt sõnastatud.

Kuidas koostatakse üldkoosoleku protokoll?

Üldkoosolek tuleb protokollida.

MTÜS § 21 järgi kantakse protokolli muu hulgas:

koosoleku aeg ja koht, liikmete arv, päevakord, hääletustulemused, vastuvõetud otsused ja muud koosolekul olulise tähtsusega asjaolud.

Kui liige jääb otsuse suhtes eriarvamusele ja nõuab selle protokollimist, tuleb protokolli kanda ka eriarvamuse sisu.

Protokollile kirjutavad alla koosoleku juhataja ja protokollija. (Рииги Театая)

Koosolekul tuleb koostada ka osalejate nimekiri, kus kajastuvad osalejate nimed, häälte arv, osalemise viis ja esindaja nimi. Füüsiliselt kohal olevad osalejad või nende esindajad annavad nimekirjale allkirja ning nimekirja allkirjastavad ka koosoleku juhataja ja protokollija. (Рииги Театая)

Millal peab protokoll olema kättesaadav?

Pärast 14 päeva möödumist üldkoosoleku lõppemisest peab protokoll olema liikmetele kättesaadav.

Liikmel on õigus saada üldkoosoleku protokolli või selle osa ärakiri. (Рииги Театая)

See ei tähenda, et juhatus peaks tingimata 14 päeva ootama.

Kui protokoll saab varem valmis, võib selle loomulikult ka varem kättesaadavaks teha.

Mida teha, kui korteriomanik jääb otsusega eriarvamusele?

Kui omanik ei nõustu otsusega, on mõistlik lasta oma eriarvamus koosolekul selgelt protokollida.

EKÜL juhib tähelepanu sellele, et koosolekul osalenud omaniku puhul võib eriarvamuse fikseerimine olla oluline ka hilisema vaidlustamise seisukohast. (Ekyl)

Praktiliselt võib öelda näiteks:

„Jään selle otsuse suhtes eriarvamusele ja palun minu eriarvamus protokollida.”

Kui eriarvamus on pikem, saab selle esitada ka kirjalikult ja lisada protokolli materjalide hulka.

Kas üldkoosoleku otsust saab vaidlustada?

Jah.

KrtS § 29 järgi lahendatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita menetluses.

Otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. (Рииги Театая)

Eriti oluline on KrtS § 29 põhimõte, et kui üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, võib see mõjutada koosolekul tehtud otsuste kehtivust. (Рииги Театая)

Seetõttu on õigesti saadetud kutse, korrektne päevakord ja omanikele materjalidega tutvumise võimaluse andmine palju enamat kui bürokraatia.

Need kaitsevad KÜ enda otsuseid.

Kas üldkoosolekul saab osaleda interneti kaudu?

Teatud tingimustel saab kasutada ka elektroonilisi lahendusi.

EKÜL selgitas 2026. aastal, et elektrooniline osalemine ei kaota tavapärase koosoleku reegleid: endiselt tuleb järgida kokkukutsumise, päevakorra, hääletamise ja muude koosoleku korraldamise nõudeid. (Ekyl)

Kui KÜ võimaldab videosilla kaudu osaleda, tuleb praktiliselt tagada, et osaleja:

saab jälgida koosolekut, osaleda arutelus ja anda oma hääle tuvastataval viisil.

Elektrooniline osalemine võib suure maja puhul osalemist oluliselt lihtsustada, kuid tehniline lahendus tuleb enne koosolekut läbi mõelda.

Kas otsuse saab teha ka üldkoosolekut kokku kutsumata?

Jah.

KrtS § 21 võimaldab korteriomanikel teha otsuseid ka ilma füüsilist üldkoosolekut kokku kutsumata.

Sellisel juhul saadab juhatus otsuse eelnõu kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kõigile korteriomanikele ja määrab vastamise tähtaja.

Tähtaeg peab olema vähemalt seitse päeva, kui põhikirjas ei ole ette nähtud pikemat tähtaega.

Kehtiva korra järgi on otsus vastu võetud, kui selle poolt on üle poole antud häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suuremat häälteenamust; samal ajal tuleb arvestada ka otsustusvõimeks ette nähtud kvooruminõudega. (Рииги Театая)

Juhatus peab tulemuste kohta koostama hääletusprotokolli ja saatma selle viivitamata korteriomanikele. Protokollis tuleb muu hulgas nimeliselt näidata otsuse poolt hääletanud korteriomanikud. (Рииги Театая)

Selle teema võtame eraldi artiklis juba palju põhjalikumalt lahti.

10 levinud viga korteriühistu üldkoosolekul

Kõige rohkem probleeme tekitavad praktikas olukorrad, kus koosoleku sisule keskendutakse rohkem kui protseduurile.

Tasub vältida eriti järgmisi vigu:

  1. kutse saadetakse liiga hilja;

  2. e-posti teatanud omanikule jäetakse kutse e-postiga saatmata;

  3. päevakord on liiga üldine;

  4. otsuseid tehakse punkti „Muud küsimused” all;

  5. vana juhatuse tagasikutsumist ei ole eraldi päevakorda pandud;

  6. otsustamiseks vajalikud dokumendid ei ole omanikele enne koosolekut kättesaadavad;

  7. kvoorumit kontrollitakse ainult korterite arvu, mitte häälte ja kaasomandi osade järgi;

  8. esindaja volikirja ei kontrollita;

  9. hääletatava otsuse sõnastus on ebamäärane;

  10. protokollis puuduvad korrektsed hääletustulemused või otsuse täpne sisu.

Mitmed neist vigadest võivad hiljem muutuda palju kallimaks kui koosoleku korrektseks ettevalmistamiseks kulunud lisatund. (Ekyl)

Juhatuse praktiline kontroll enne koosolekut

Enne kutse väljasaatmist tasub juhatusel kontrollida:

Kas meil on õige korteriomanike nimekiri?

Kas kontaktandmed ja e-posti aadressid on ajakohased?

Kas põhikirjas on seitsmest päevast pikem etteteatamistähtaeg?

Kas kõik otsustamist vajavad küsimused on eraldi päevakorras?

Kas otsuste eelnõud on piisavalt konkreetsed?

Kas majanduskava, aruanne ja muud vajalikud materjalid on valmis?

Kas on selge, kuidas kontrollime kvoorumit ja volikirju?

Kes juhib koosolekut ja kes protokollib?

Kas oleme valmis hääletustulemused kohe täpselt fikseerima?

Kui nendele küsimustele on enne koosolekut vastused olemas, läheb koosolek tavaliselt palju rahulikumalt.

Korduma kippuvad küsimused

Kui palju peab KÜ üldkoosolekust ette teatama?

Vähemalt seitse päeva, kui põhikiri ei nõua pikemat tähtaega. (Рииги Театая)

Kas trepikotta pandud kuulutusest piisab?

Mitte tingimata. Kui korteriomanik on KÜ-le teatanud oma e-posti aadressi, tuleb üldkoosoleku teade seaduse järgi saata sellele aadressile. (Рииги Театая)

Kas päevakorrapunktis „Muud küsimused” võib otsuseid teha?

Üldjuhul tuleks otsustamist vajav küsimus päevakorras eraldi välja tuua. „Muud küsimused” sobib eelkõige aruteluks. (Ekyl)

Kas korteriomanik võib saata enda asemel teise inimese?

Jah, esindusõigus peab olema kirjaliku dokumendiga tõendatud. Põhikiri võib piirata ühe inimese poolt esindatavate omanike arvu. (Рииги Театая)

Kui palju inimesi peab koosolekul kohal olema?

Seaduse üldreegli järgi peavad osalejatele kuuluma üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikiri ei näe ette teisiti. (Рииги Театая)

Mis juhtub, kui kvoorumit ei ole?

Juhatus võib sama päevakorraga kokku kutsuda uue üldkoosoleku, mis on seaduses sätestatud tingimustel otsustusvõimeline osalejate arvust sõltumata. (Рииги Театая)

Kas koosoleku protokoll on kohustuslik?

Jah. Protokollis tuleb muu hulgas kajastada päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused. (Рииги Театая)

Millal peab protokolli näha saama?

Pärast 14 päeva möödumist üldkoosoleku lõppemisest peab protokoll olema liikmetele kättesaadav. (Рииги Театая)

Kui kaua saab üldkoosoleku otsust vaidlustada?

KrtS järgi on otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg 60 päeva otsuse vastuvõtmisest. (Рииги Театая)

Loe ka

Korteriühistu juhatuse õigustest ja sellest, millal juhatus võib ise otsustada, saab lähemalt lugeda meie põhjalikust KÜ juhatuse artiklist:

Korteriühistu juhatus – õigused, kohustused ja vastutus | Ecology.ee

Kui üldkoosoleku otsuse tulemusena tuleb korraldada maja tühjendamine, koristuspäev, jäätmete äravedu või muu praktiline töö, on ASEN OÜ KÜ-lahendused koondatud siia:

ASEN OÜ teenused korteriühistutele | Ecology.ee

Ametlikud allikad

Artikli peamine õiguslik alus on kehtiv korteriomandi- ja korteriühistuseadus ning mittetulundusühingute seadus. Praktiliste probleemide kontrollimiseks kasutasime ka Eesti Korteriühistute Liidu 12. mai 2026 selgitusi ning Riigikohtu praktikat üldkoosoleku kutse saatmise kohta. (Рииги Театая)

Korteriomandi- ja korteriühistuseadus – Riigi Teataja

Mittetulundusühingute seadus – Riigi Teataja

Eesti Korteriühistute Liit: kuidas korraldada tõhus korteriühistu koosolek? – 12.05.2026

Õiguslik märkus

Artikkel annab üldise praktilise ülevaate korteriühistu üldkoosoleku korraldamisest ega asenda konkreetse vaidluse, erilise häälteenamuse nõudega otsuse, suure laenukohustuse või muu keerukama olukorra puhul professionaalset õigusnõu.

Õiguslik info kontrollitud 23. augustil 2026.

Korteriühistu juhatuse liikme tasu – kes otsustab ja kuidas seda määrata?

Viimati kontrollitud: 23.08.2026

Kas korteriühistu juhatuse liikmele või juhatuse esimehele võib töö eest tasu maksta? Kes otsustab tasu suuruse? Kas juhatus võib ise endale tasu määrata ning kui suur võiks mõistlik tasu olla?

Need küsimused tekivad paljudes korteriühistutes, eriti siis, kui juhatuse liikme töö ei piirdu mõne koosolekuga aastas, vaid tähendab igapäevast suhtlemist elanike, töövõtjate, raamatupidaja, halduri ja ametiasutustega.

Lühidalt

Jah, korteriühistu juhatuse liikmele võib maksta tasu. Kui põhikirjas ei ole ette nähtud teisiti, määrab juhatuse liikmele makstava tasu suuruse ja maksmise korra üldkoosolek.

Seadus ei määra, et KÜ juhatuse liikme tasu peab olema näiteks 100, 300 või 1000 eurot kuus. Tasu ja muud hüved peavad olema mõistlikus vastavuses juhatuse liikme ülesannete ning korteriühistu majandusliku olukorraga. See põhimõte tuleneb mittetulundusühingute seaduse §-st 28¹.

Vaata MTÜS § 28¹ – juhatuse liikme tasustamine

Kas korteriühistu juhatuse liikmele võib maksta tasu?

Jah.

Korteriühistu juhatuse liige ei pea oma tööd tingimata tasuta tegema. Kui inimene tegeleb järjepidevalt KÜ asjaajamise, probleemide lahendamise, lepingute, remonditööde, elanike küsimuste ja muude juhatuse ülesannetega, võib üldkoosolek otsustada talle selle eest tasu maksta.

Samas ei tähenda juhatusse kuulumine automaatselt õigust saada enda valitud suuruses tasu.

Põhireegel on lihtne:

Juhatuse liikmele võib maksta tasu, kuid juhatus ei määra üldjuhul ise endale tasu.

Kes määrab juhatuse liikme tasu?

Kui korteriühistu põhikirjas ei ole ette nähtud teisiti, määratakse juhatuse liikmele makstava tasu suurus ja maksmise kord üldkoosoleku otsusega.

Seetõttu ei peaks tekkima olukorda, kus juhatus lihtsalt otsustab oma koosolekul:

„Alates järgmisest kuust maksame juhatuse esimehele 500 eurot kuus.”

Kõigepealt tuleb kontrollida KÜ põhikirja ning seejärel teha tasustamise otsus selleks pädevas organis.

Kas „KÜ esimehe palk” ja juhatuse liikme tasu on sama asi?

Igapäevases kõnes kasutatakse sageli väljendeid „korteriühistu esimehe palk” või „KÜ esimehe palk”.

Õiguslikult on täpsem rääkida juhatuse liikme tasust.

Juhatuse liikme ülesannete täitmine ei ole automaatselt sama mis töötamine tavalise töölepingu alusel. Maksu- ja Tolliamet eristab samuti töötasu ja juhatuse liikme tasu erinevate väljamakseliikidena.

MTA näide – juhatuse liikme tasu maksustamine

Kas juhatus võib endale ise tasu määrata?

Üldjuhul mitte.

Kui seadus ja põhikiri annavad juhatuse liikme tasu suuruse ja maksmise korra määramise üldkoosolekule, peab olema olemas vastav üldkoosoleku otsus.

See on oluline ka läbipaistvuse seisukohalt. Korteriomanikud maksavad ühistule raha ning neil peab olema selge, kui palju juhatuse liikmele makstakse ja millistel alustel.

Kas juhatuse liige võib enda tasu üle hääletada?

Siin tuleb arvestada võimaliku huvide konfliktiga.

Mittetulundusühingute seadus piirab liikme hääleõigust muu hulgas juhul, kui otsustatakse tema ja ühingu vahel tehingu tegemist. Kui juhatuse liige on ühtlasi korteriühistu liige ehk korteriomanik ning otsustatakse temaga seotud tasustamise või lepingu küsimust, tuleb seda hääleõiguse piirangut arvesse võtta.

Kahtluse korral on mõistlik konkreetse otsuse hääletuskord enne üldkoosolekut üle kontrollida.

Kui suur võiks juhatuse liikme tasu olla?

Seaduses ei ole KÜ juhatuse liikmele kehtestatud kindlat hinnakirja.

MTÜS nõuab, et juhatuse liikmele tehtavate maksete kogusumma oleks mõistlikus vastavuses tema ülesannete ja ühistu majandusliku olukorraga.

Tasu määramisel tasub praktiliselt hinnata vähemalt viit asja:

  1. Maja suurus. Kümne korteriga ja saja korteriga maja juhtimine ei tähenda tavaliselt sama töömahtu.
  2. Juhatuse liikme tegelik töömaht. Kui palju on elanike pöördumisi, lepinguid, remonditöid, koosolekuid ja jooksvaid küsimusi?
  3. Vastutuse ulatus. Kas juhatus tegeleb suurte renoveerimisprojektide ja märkimisväärsete lepingutega või on maja tegevus suhteliselt lihtne?
  4. Halduri või teiste teenusepakkujate roll. Kui suure osa igapäevasest tööst teeb tasuline haldusfirma, võib juhatuse enda töömaht olla väiksem.
  5. Korteriühistu majanduslik olukord. Ka seda nõuab seadus tasu määramisel arvesse võtma.

Seega ei ole küsimus ainult selles, mida makstakse naabermaja juhatuse esimehele. Olulisem on konkreetse KÜ tegelik olukord.

Mida tasub üldkoosoleku otsuses kirja panna?

Otsus võiks olla võimalikult konkreetne.

Näiteks:

Üldkoosolek otsustab maksta juhatuse liikmele [nimi] alates [kuupäev] juhatuse liikme ülesannete täitmise eest tasu [summa] eurot kuus ning volitada [isik] vormistama vajalik kokkulepe.

Vajadusel võib otsuses täpsustada ka tööülesandeid, tasu maksmise perioodi või seda, kas tegemist on igakuise või ühekordse tasuga.

Pelgalt lause „juhatuse esimehele makstakse tasu” võib hiljem tekitada rohkem küsimusi kui vastuseid.

Kas kõik juhatuse liikmed peavad saama sama tasu?

Mitte tingimata.

Mitmeliikmelises juhatuses võivad inimeste tegelikud ülesanded ja töömaht olla erinevad. Üks liige võib tegeleda igapäevaselt maja dokumentide, elanike ja töövõtjatega, samal ajal kui teise liikme ülesanded on väiksemad.

Oluline on, et tasustamise kord oleks üldkoosoleku poolt nõuetekohaselt otsustatud, arusaadav ja põhjendatav.

Kas tasu võib olla ühekordne?

Juhatuse liikme tasu ei pea tingimata olema ainult igakuine.

Korteriühistus võib tekkida periood, kus juhatuse töökoormus suureneb oluliselt, näiteks suure renoveerimise, keerulise projekti või muu ajutise lisatöö tõttu.

Sellisel juhul võib üldkoosolek otsustada tasustamise korra vastavalt tegelikule olukorrale. Ka siin peab tasu olema mõistlikus vastavuses ülesannete ja KÜ majandusliku seisuga.

Kas juhatuse liikme tasu saab hiljem muuta?

Jah.

Tasu ei pea jääma aastateks samaks, kui juhatuse ülesanded või KÜ olukord muutuvad.

Seadus käsitleb isegi olukorda, kus ühingu majanduslik seis halveneb oluliselt ning varasema tasu või muude hüvede jätkamine muutuks ühingu suhtes äärmiselt ebaõiglaseks. Sellisel juhul võib ühing nõuda tasude ja hüvede vähendamist.

Kas juhatuse liikme tasult tuleb maksta makse?

Jah, juhatuse liikme tasu on maksustatav.

MTA 2026. aasta juhendi järgi maksustatakse juhatuse liikme tasu tulu- ja sotsiaalmaksuga ning kohustusliku kogumispensioni maksega juhul, kui see isikule kohaldub. Juhatuse liikme tasult ei arvestata töötuskindlustusmakseid samamoodi nagu tavaliselt töötasult.

Kuna maksumäärad ja inimese konkreetne olukord võivad muutuda, tasub enne väljamakse tegemist kontrollida kehtivat MTA juhendit või küsida KÜ raamatupidajalt.

Vaata MTA kehtivat juhendit juhatuse liikme tasu kohta

Mis siis, kui juhatuse liikmele juba makstakse tasu, kuid otsust ei leita?

Sellisel juhul ei tasu kohe järeldada, et maksed on kindlasti õiguspärased või kindlasti õigusvastased.

Kõigepealt tuleks üle vaadata KÜ põhikiri, varasemate üldkoosolekute protokollid, võimalik juhatuse liikmega sõlmitud kokkulepe ning maksete tegelik alus.

Kui tasu õiguslik alus jääb ebaselgeks, on mõistlik see enne järgmiste maksete tegemist dokumentide põhjal üle kontrollida.

Korduma kippuvad küsimused

Kas KÜ juhatuse liige peab töötama tasuta?
Ei. Juhatuse liikmele võib maksta tasu.

Kes määrab juhatuse liikme tasu?
Kui põhikirjas ei ole ette nähtud teisiti, määrab tasu suuruse ja maksmise korra üldkoosolek.

Kas juhatus võib ise endale tasu määrata?
Üldjuhul mitte, kui tasu määramine kuulub üldkoosoleku pädevusse.

Kui suur võib juhatuse liikme tasu olla?
Kindlat seaduses määratud summat ei ole. Tasu peab olema mõistlikus vastavuses ülesannete ja KÜ majandusliku olukorraga.

Kas tasu võib hiljem muuta?
Jah, tasustamise tingimusi saab pädeva otsusega muuta.

Loe ka

Juhatuse üldistest õigustest, kohustustest ja vastutusest loe põhjalikumalt meie artiklist:

Korteriühistu juhatus – õigused, kohustused ja vastutus

Kõik korteriühistutele mõeldud praktilised teenused leiate siit:

ASEN OÜ teenused korteriühistutele – Ecology.ee

Õiguslik märkus

Artikkel annab üldise informatiivse ülevaate ega asenda konkreetse vaidluse või ebatavalise olukorra puhul professionaalset õigus- või maksunõu.

Artiklis kasutatud õiguslik ja maksualane teave on kontrollitud 23. augustil 2026.

Mittetulundusühingute seadus – Riigi Teataja

Maksu- ja Tolliamet – juhatuse liikme tasu näide

Korteriühistu juhatus – õigused, kohustused ja vastutus

Viimati kontrollitud: 23.08.2026

Korteriühistu juhatus juhib ja esindab korteriühistut, kuid see ei tähenda, et juhatus võib kõik maja puudutavad otsused ise vastu võtta.

Ühed küsimused kuuluvad juhatuse igapäevase töö juurde, teised vajavad korteriomanike üldkoosoleku otsust ning suuremate ümberkorralduste puhul võib seadus nõuda veel tugevamat omanike nõusolekut.

Hea juhatuse töö algab seetõttu kolmest küsimusest:

Mida võib juhatus ise teha? Millal on vaja üldkoosoleku otsust? Mille eest juhatuse liige vastutab?

Selles artiklis selgitame need küsimused võimalikult lihtsalt ja praktiliselt.

Õigusliku alusena kasutame eelkõige kehtivat korteriomandi- ja korteriühistuseadust ning mittetulundusühingute seadust.

Korteriomandi- ja korteriühistuseadus – Riigi Teataja

Mittetulundusühingute seadus – Riigi Teataja

Lühidalt

Korteriühistu juhatus on ühistu juhtorgan. Juhatus esindab korteriühistut ja korraldab selle juhtimist, kuid peab tegutsema seaduse, põhikirja, korteriomanike otsuste ja oma pädevuse piires.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 24 reguleerib korteriühistu juhatust ning juhatuse tegevusele kohalduvad ka mitmed mittetulundusühingute seaduse sätted.

Vaata KrtS kehtivat teksti Riigi Teatajas

Juhatus koostab muu hulgas majanduskava, korraldab korteriühistu raamatupidamist ja viib ellu KÜ juhtimiseks vajalikke tegevusi.

Majanduskava ise kehtestab aga korteriomanike üldkoosolek.

Kui viivitamine tekitaks kaasomandi esemele olulist kahju, võib juhatus seaduses sätestatud juhul otsustada ka kiireloomuliste säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ilma üldkoosoleku otsust ootamata.

Juhatuse liige peab oma ülesandeid täitma juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega. Kui kohustuste rikkumisega tekitatakse korteriühistule kahju, võib tekkida juhatuse liikme isiklik vastutus.

Mis on korteriühistu juhatus?

Korteriühistu juhatus on korteriühistu juhtorgan, kes juhib ja esindab korteriühistut.

Juhatus korraldab korteriühistu igapäevast tegevust, suhtleb teenusepakkujatega, valmistab ette vajalikke dokumente, korraldab otsuste elluviimist ning esindab KÜ-d oma pädevuse piires.

Korteriühistu juhatuse regulatsioon – KrtS

Mitu liiget võib juhatuses olla?

Seaduse üldreegli järgi võib korteriühistu juhatuses olla üks kuni kolm liiget.

Korteriühistu põhikirjas võib siiski ette näha teistsuguse juhatuse liikmete arvu või liikmete arvu ülem- ja alammäära.

Seetõttu tasub alati kontrollida lisaks seadusele ka konkreetse korteriühistu põhikirja.

Kas korteriühistul peab alati juhatus olema?

Ei.

Kui korteriühistus ei ole rohkem kui kümme korteriomandit, ei pea juhatust tingimata olema.

Samuti ei ole juhatus vajalik juhul, kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule.

Kui juhatust ei ole, juhivad ja esindavad korteriomanikud korteriühistut ühiselt seaduses sätestatud korras.

Vaata KrtS § 24 ja teisi juhatust puudutavaid sätteid

Suuremate kortermajade puhul on juhatus siiski tavapärane ja praktiliselt vajalik juhtimisvorm.

Juhatus juhib, kuid ei otsusta kõike

See on üks olulisemaid põhimõtteid, mida nii juhatuse liikmed kui ka korteriomanikud peaksid mõistma.

Sõna „juhatus” võib tekitada mulje, et juhatuse liikmed võivad otsustada kõike, mis majas toimub.

Tegelikult tuleb eristada:

  • juhatuse enda pädevust;
  • korteriomanike häälteenamusega tehtavaid otsuseid;
  • üldkoosoleku pädevust;
  • küsimusi, mille puhul võib olla vaja korteriomanike kokkulepet.

Korteriomanikud valitsevad kaasomandi eset korteriühistu kaudu.

Tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustatakse seaduses ja põhikirjas ettenähtud korras.

Tavapärase valitsemise hulka võivad kuuluda näiteks kaasomandi tavapärane korrashoid ja remont ning korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste korraldamine.

Korteriomandi- ja korteriühistuseadus

Seetõttu ei tähenda:

„Juhatus korraldab töö.”

automaatselt sama mis:

„Juhatus võib selle töö tegemise alati ise otsustada.”

Juhatus, üldkoosolek või korteriomanikud?

Praktiliselt võib lähtuda järgmisest loogikast:

Küsimus Kes üldjuhul korraldab või otsustab?
KÜ igapäevase tegevuse juhtimine juhatus
KÜ esindamine juhatus
Üldkoosoleku otsuse elluviimine juhatus
Majanduskava koostamine juhatus
Majanduskava kehtestamine üldkoosolek
Juhatuse liikme tasu määramine üldjuhul üldkoosolek
Juhatuse liikme valimine või tagasikutsumine seaduse ja põhikirja järgi pädev organ, tavaliselt üldkoosolek
Kiire kahju vältimiseks vajalik säilitamistoiming teatud juhul juhatus
Oluline ümberkorraldus võib vajada korteriomanike kokkulepet või seaduses nõutud häälteenamust

Oluliste ümberkorralduste puhul tuleb eraldi kontrollida KrtS §-des 38 ja 39 sätestatud nõudeid.

Vaata KrtS kehtivat teksti ja §-e 38–39

Mida võib korteriühistu juhatus ise otsustada?

Ühte universaalset nimekirja, mille järgi juhatus võib öelda „seda võime alati ise otsustada”, ei ole mõistlik koostada.

Enne suuremat otsust tasub kontrollida vähemalt nelja asja.

1. Kas küsimus kuulub juhatuse pädevusse?

Kõigepealt tuleb aru saada, kas tegemist on igapäevase juhtimise ja juba vastu võetud otsuse elluviimisega või täiesti uue küsimusega, mille üle peavad otsustama korteriomanikud.

2. Kas üldkoosolek on küsimuse kohta juba otsuse teinud?

Kui üldkoosolek on otsustanud konkreetse töö teha, võib juhatuse ülesanne olla selle otsuse praktiline elluviimine.

3. Kas vajalik kulu või töö sisaldub majanduskavas?

Kehtiv majanduskava annab juhatusele olulise praktilise raami, kuid see ei asenda kõiki omanike otsuseid.

4. Mida ütleb KÜ põhikiri?

Põhikirjas võivad olla seadusest täpsemad või rangemad sisemised reeglid.

Kui näiteks üldkoosolek on otsustanud konkreetse töö teha ja selleks vajalik raha on majanduskavas ette nähtud, korraldab juhatus tavaliselt otsuse elluviimist oma pädevuse piires.

See võib tähendada:

  • hinnapakkumiste küsimist;
  • töövõtjatega suhtlemist;
  • lepingu sõlmimise korraldamist;
  • tööde ajastamist;
  • töö tulemuse kontrollimist;
  • arvete ja dokumentide korraldamist.

Kui juhatus tahab aga algatada uue suure projekti, võtta märkimisväärse rahalise kohustuse või teha kaasomandis olulise ümberkorralduse, tuleb enne kontrollida, millist otsust seadus nõuab.

Millal võib juhatus tegutseda kiiresti ilma üldkoosolekut ootamata?

Mõnikord ei ole võimalik ega mõistlik oodata järgmist üldkoosolekut.

Korteriomandi- ja korteriühistuseadus näeb ette olukorra, kus juhatus võib otsustada kaasomandi eseme säilitamiseks vajaliku toimingu tegemise, kui viivitamine tekitaks kaasomandi esemele olulist kahju.

Vaata KrtS § 37 – säilitamiseks vajalikud toimingud

Praktiliseks näiteks võib olla olukord, kus:

  • veetoru on purunenud ja vesi kahjustab maja;
  • katus laseb tugevalt läbi;
  • tekkinud rike võib kiiresti põhjustada palju suurema kahju;
  • mõni muu kaasomandi osa vajab viivitamatut kaitsmist.

Sellises olukorras ei ole mõistlik lasta kahjul suureneda ainult sellepärast, et järgmine üldkoosolek toimub mitme nädala pärast.

Samas ei tähenda kiireloomulise tegutsemise õigus seda, et iga soovitud remont võib nimetada „avariiks”.

Oluline küsimus on:

Kas viivitamine tekitaks kaasomandi esemele olulist kahju?

Millal ei piisa ainult juhatuse otsusest?

Juhatus peaks olema eriti ettevaatlik siis, kui tegemist on:

  • suure ehitusliku ümberkorraldusega;
  • uue suure rahalise kohustusega;
  • tegevusega, mida majanduskavas ega korteriomanike otsuses ei ole;
  • otsusega, mis muudab oluliselt kaasomandi kasutamist või olemust;
  • juhatuse liikmete enda tasustamisega.

Näiteks majanduskava koostab juhatus, kuid selle kehtestab korteriomanike üldkoosolek.

Kui olemasolev majanduskava ei võimalda enam tagada kavandatud valitsemist või korteriühistu püsivat maksevõimet, näeb seadus ette uue majanduskava koostamise ja vajaduse küsimus omanikele otsustamiseks viia.

Vaata KrtS § 41 – majanduskava

Millised on korteriühistu juhatuse peamised kohustused?

Juhatuse tegelik töö sõltub:

  • maja suurusest;
  • põhikirjast;
  • üldkoosoleku otsustest;
  • kehtivast majanduskavast;
  • sellest, kas osa tegevusi teeb haldur, raamatupidaja või muu teenusepakkuja.

Õiguslikult on aga mitu põhivaldkonda eriti olulised.

Korteriühistu juhtimine ja esindamine

Juhatus korraldab KÜ tegevust ja esindab korteriühistut.

Praktikas võib see tähendada suhtlemist:

  • teenusepakkujatega;
  • töövõtjatega;
  • raamatupidajaga;
  • pankadega;
  • ametiasutustega;
  • korteriomanikega;
  • kindlustusandjatega;
  • juristidega.

Korteriühistu juhatust puudutavad sätted – KrtS

Majanduskava koostamine

Korteriühistu majanduskava koostab juhatus.

Majanduskavas kajastatakse muu hulgas korteriühistu kavandatavaid tulusid ja kulusid ning maja valitsemiseks vajalikke tegevusi ja makseid.

Majanduskava kehtestab üldkoosolek.

Vaata KrtS § 41 – majanduskava

See eristus on väga oluline:

Juhatus koostab – üldkoosolek kehtestab.

Raamatupidamise korraldamine

Korteriühistu raamatupidamise korraldamine kuulub juhatuse ülesannete hulka.

See ei tähenda, et juhatuse esimees või juhatuse liige peab ise raamatupidamiskandeid tegema.

Raamatupidamise võib tellida:

  • raamatupidajalt;
  • haldusfirmalt;
  • professionaalselt raamatupidamisteenuselt.

Juhatus peab siiski hoolitsema selle eest, et korteriühistu raamatupidamine oleks nõuetekohaselt korraldatud.

Vaata KrtS § 50 – raamatupidamine

Majandusaasta aruanne

Korteriühistu peab seaduses ettenähtud juhtudel koostama ja esitama majandusaasta aruande.

Juhatus korraldab selle ettevalmistamist ning aruande kinnitamine ja esitamine toimub seaduses sätestatud korras.

Vaata KrtS § 51 – majandusaasta aruanne

Kas korteriomanikul on õigus juhatuselt dokumente küsida?

Jah.

Korteriomanikul on seaduse järgi õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega.

Vaata KrtS § 45 – korteriomaniku õigus teabele

Kui dokument on elektrooniliselt olemas, võib olla võimalik saada see ka elektrooniliselt.

Samas ei ole teabe saamise õigus täiesti piiramatu.

Juhatus võib seaduses ettenähtud juhul teabe või dokumendi andmisest keelduda, kui selle avaldamine võib oluliselt kahjustada teise korteriomaniku või kolmanda isiku õigustatud huve.

Seadus näeb ette ka võimaluse juhatuse keeldumist vaidlustada.

Seetõttu ei ole õige kumbki äärmus:

„Juhatus ei pea korteriomanikele midagi näitama.”

ega:

„Korteriomanik võib alati nõuda absoluutselt kõiki dokumente ilma ühegi piiranguta.”

Kas iga juhatuse liige võib KÜ nimel lepingu sõlmida?

Üldreeglina on juhatuse liikmel mittetulundusühingu esindusõigus.

Korteriühistu puhul tuleb siiski alati kontrollida:

  • KÜ registrikaarti;
  • põhikirja;
  • võimalikku ühise esinduse nõuet.

Mittetulundusühingute seadus lubab põhikirjaga ette näha, et juhatuse liikmed võivad ühingut esindada ainult ühiselt või teatud kombinatsioonis.

Kolmandate isikute suhtes on eriti oluline registrisse kantud esindusõigus.

Vaata MTÜS § 27 – juhatuse esindusõigus

Seetõttu tasub enne olulise lepingu allkirjastamist kontrollida:

  1. mille alusel töö tellitakse;
  2. kas juhatusel on selle otsuse tegemiseks pädevus;
  3. kellel on registri järgi esindusõigus;
  4. kas vajalik on mitme juhatuse liikme allkiri.

Aga kui juhatus on sisemiselt kokku leppinud rahalise limiidi?

Näiteks võib juhatus olla sisemiselt kokku leppinud:

„Üle 5000 euro suuruse lepingu puhul peavad kõik juhatuse liikmed nõus olema.”

Selline sisemine kokkulepe võib olla juhatuse töö korraldamisel väga oluline.

Samas tuleb eristada:

juhatuse sisemist pädevust

ja

esindusõigust kolmanda isiku suhtes.

Kõik sisemised piirangud ei pruugi kolmanda isiku suhtes toimida samamoodi nagu registrisse kantud ühise esinduse piirang.

Seetõttu tasub suure tehingu puhul vajadusel õiguslik olukord enne allkirjastamist üle kontrollida.

Mittetulundusühingute seadus – Riigi Teataja

Kas juhatuse esimehel on rohkem õigusi kui teistel juhatuse liikmetel?

Mitte automaatselt ainult sellepärast, et tema ametinimetus on juhatuse esimees.

Esimees võib juhatuse sisemises töökorralduses täita juhtivat rolli, kuid korteriühistu esindamisel tuleb ikkagi vaadata:

  • seadust;
  • põhikirja;
  • registriandmeid;
  • kehtivat esindusõigust.

Seega ei tasu eeldada:

„Esimees võib kõike ja ülejäänud juhatuse liikmed mitte midagi.”

Esindusõigus tuleb kontrollida konkreetsest KÜ-st.

Kuidas teeb mitmeliikmeline juhatus otsuseid?

Kui juhatuses on mitu liiget, tuleb eristada juhatuse enda otsustamist ja KÜ esindamist kolmanda isiku ees.

Mittetulundusühingute seadus reguleerib, kuidas juhatuse otsuseid tehakse.

Üldjuhul on juhatus otsustusvõimeline, kui juhatuse koosolekul osaleb üle poole liikmetest, kui põhikirjas ei ole ette nähtud rangemat nõuet.

Otsus võetakse tavaliselt vastu koosolekul osalenud juhatuse liikmete poolthäälteenamusega, kui põhikirjast ei tulene teisiti.

Vaata MTÜS § 29 – juhatuse otsused

Teatud tingimustel võib juhatus teha otsuseid ka koosolekut füüsiliselt kokku kutsumata.

Kõige lihtsam praktiline reegel on:

Enne vaidlusalust või suure rahalise mõjuga juhatuse otsust kontrollige alati ka KÜ põhikirja.

Miks tasub olulised juhatuse otsused kirja panna?

Iga igapäevase telefonikõne kohta ei ole vaja teha mitmeleheküljelist protokolli.

Suuremate otsuste puhul on dokumenteerimine aga väga kasulik.

Tasub säilitada näiteks:

  • saadud hinnapakkumised;
  • juhatuse otsus;
  • otsuse põhjendus;
  • üldkoosoleku otsus, kui see oli vajalik;
  • leping;
  • oluline kirjavahetus;
  • arved;
  • töö vastuvõtmise dokumendid;
  • vajadusel fotod.

See võimaldab hiljem vastata küsimustele:

Miks valiti just see töövõtja?

Mille alusel juhatus tegutses?

Kas raha oli majanduskavas ette nähtud?

Kes otsuse tegi?

Kas otsus vastas korteriomanike antud mandaadile?

Dokumenteerimine kaitseb nii korteriühistut kui ka juhatuse liikmeid.

Mille eest vastutab korteriühistu juhatuse liige?

Üks levinud hirm on:

„Kui ma lähen KÜ juhatusse, kas ma vastutan siis isiklikult kõige eest, mis majas valesti läheb?”

Nii see ei ole.

Juhatuse liikme isiklik vastutus ei teki automaatselt sellest, et:

  • KÜ-l on võlg;
  • mõni töö läks kallimaks;
  • töövõtja tegi vea;
  • mõni juhatuse otsus ei andnud soovitud tulemust.

Mittetulundusühingute seaduse järgi peab juhatuse liige täitma oma kohustusi juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega.

Kui juhatuse liikmed rikuvad oma kohustusi ja tekitavad sellega ühingule kahju, võib tekkida kahju hüvitamise kohustus.

Vaata MTÜS § 32 – juhatuse liikme vastutus

Seetõttu on olulised kolm küsimust:

  1. Kas juhatuse liige rikkus oma kohustust?
  2. Kas sellest tekkis KÜ-le kahju?
  3. Kas juhatuse liige tegutses temalt tavaliselt oodatava hoolsusega?

Mida tähendab juhatuse liikmete solidaarvastutus?

Solidaarvastutus ei tähenda:

„Iga juhatuse liige vastutab alati kõige eest.”

Seadus räägib olukorrast, kus juhatuse liikmed on oma kohustuse rikkumisega tekitanud ühingule kahju.

Sellisel juhul võib vastutus seaduses sätestatud tingimustel olla solidaarne.

Juhatuse liikme vastutus – MTÜS § 32

Juhatuse liikmele on seetõttu oluline:

  • osaleda oluliste otsuste tegemisel;
  • küsida vajadusel lisainfot;
  • mitte kinnitada suuri otsuseid neid mõistmata;
  • dokumenteerida olulised otsused;
  • vajadusel fikseerida oma eriarvamus;
  • tegutseda KÜ huvides.

Kui pikk on juhatuse liikme ametiaeg?

Juhatuse liikme ametiaega reguleerib mittetulundusühingute seadus koos korteriühistu põhikirjaga.

Üldreeglina valitakse juhatuse liige tähtajaliselt.

Põhikiri võib näha ette teistsuguse ametiaja seadusega lubatud piirides.

Seetõttu tasub alati kontrollida:

  • millal juhatus valiti;
  • mida ütleb põhikiri;
  • kas juhatuse liikmete ametiaeg on lõppenud;
  • kas äriregistri andmed vastavad tegelikule olukorrale.

Vaata juhatuse liikme ametiaega käsitlevaid MTÜS sätteid

Kas juhatuse liikme võib tagasi kutsuda?

Jah.

Juhatuse liikme tagasikutsumist reguleerib mittetulundusühingute seadus.

Üldjuhul otsustab juhatuse liikme tagasikutsumise selleks pädev organ, tavaliselt üldkoosolek.

Põhikirjas võivad olla täiendavad tingimused.

Mittetulundusühingute seadus – juhatuse määramine ja tagasikutsumine

Oluline on ka mõista, et juhatuse liikme ametist tagasikutsumine ja temaga sõlmitud võimaliku lepingu lõpetamine võivad olla kaks eraldi küsimust.

Kas juhatuse liikmele võib maksta tasu?

Jah.

Juhatuse liikmele võib maksta tasu.

Tasu suuruse ja maksmise korra otsustab üldjuhul üldkoosolek, kui põhikirjas ei ole ette nähtud teisiti.

Tasu peab olema mõistlikus vastavuses:

  • juhatuse liikme ülesannetega;
  • töömahuga;
  • vastutusega;
  • korteriühistu majandusliku olukorraga.

Vaata MTÜS juhatuse liikme tasustamise sätteid

Juhatuse liige ei peaks lihtsalt ise endale tasu määrama.

5 küsimust enne suuremat juhatuse otsust

Enne suuremat lepingut, remonti või muud rahaliselt olulist otsust tasub juhatusel endalt küsida:

1. Kas see küsimus kuulub juhatuse pädevusse?

2. Kas olemas on üldkoosoleku otsus või majanduskava, mille alusel tegutseme?

3. Mida ütleb KÜ põhikiri?

4. Kas meil on otsuse tegemiseks piisavalt infot ja vajadusel võrreldavad hinnapakkumised?

5. Kas suudame hiljem dokumentidega näidata, miks just selline otsus tehti?

Kui nendele küsimustele on selged vastused, on juhatuse töö palju turvalisem ja läbipaistvam.

Näide 1: maja katus lekib

Katusest tuleb vett sisse ning iga järgmine tugev vihm kahjustab maja konstruktsioone või kortereid.

Kas juhatus peab enne avariitöö tellimist ootama üldkoosolekut?

Mitte tingimata.

Kui viivitamine tekitaks kaasomandi esemele olulist kahju, võimaldab KrtS juhatusel otsustada säilitamiseks vajaliku toimingu tegemise.

Vaata KrtS § 37

Oluline on, et tegemist oleks tegelikult vajaliku säilitamistoiminguga, mitte lihtsalt sooviga tavapärasest otsustusprotsessist mööda minna.

Näide 2: juhatus soovib maja põhjalikult ümber ehitada

Kui tegemist ei ole enam tavapärase korrashoiu või remondiga, vaid kaasomandi eseme olulise ümberkorraldusega, ei saa juhatus lihtsalt öelda:

„Meie oleme juhatus ja otsustasime.”

Suurema ümberkorralduse puhul tuleb kontrollida KrtS §-des 38 ja 39 sätestatud otsustusnõudeid.

Vaata KrtS §-e 38–39

Seetõttu tuleb suuremate ehitusprojektide puhul enne lepingu sõlmimist kontrollida otsuse õiguslikku alust.

Näide 3: juhatus valib teenusepakkuja

Oletame, et üldkoosolek on otsustanud konkreetse töö teha ning vajalik raha on majanduskavas olemas.

Juhatus küsib pakkumised ja valib nende põhjal töövõtja.

Enne lepingu allkirjastamist tasub kontrollida:

  • kas juhatus tegutseb üldkoosoleku otsuse piires;
  • kas pakkumise sisu vastab otsustatud tööle;
  • kellel on registri järgi KÜ esindusõigus;
  • kas põhikirjas on täiendavaid nõudeid;
  • kas olulise valiku põhjendus on dokumenteeritud.

Nii ei teki hiljem olukorda, kus keegi ei mäleta, mille alusel töö telliti.

Uue juhatuse liikme kontrollnimekiri

Uuel juhatuse liikmel tasub esimestel nädalatel saada ülevaade vähemalt järgmistest asjadest:

  1. KÜ põhikiri;
  2. juhatuse liikmed ja registriandmed;
  3. esindusõigus;
  4. juhatuse liikmete ametiaeg;
  5. kehtiv majanduskava;
  6. KÜ pangakontod ja kasutusõigused;
  7. kehtivad lepingud;
  8. võlad ja nõuded;
  9. viimased majandusaasta aruanded;
  10. pooleliolevad remondid, kohtuvaidlused ja muud suuremad kohustused.

Kõige keerulisem olukord tekib siis, kui uus juhatus hakkab aktiivselt otsuseid tegema teadmata, millised kohustused korteriühistul juba olemas on.

Levinud vead korteriühistu juhatuse töös

Probleemid ei teki alati sellest, et keegi tahaks midagi valesti teha.

Sageli ei ole juhatuse ja korteriomanike rollid lihtsalt piisavalt selged.

Tüüpilised vead on näiteks:

  • juhatus eeldab, et võib kõik ise otsustada;
  • põhikirja ei kontrollita;
  • olulised otsused jäävad dokumenteerimata;
  • suurte tööde puhul küsitakse omavahel võrreldamatuid hinnapakkumisi;
  • võrreldakse ainult lõpphinda, mitte töö sisu;
  • ei kontrollita, kellel on lepingu allkirjastamise õigus;
  • korteriomanike põhjendatud teabenõuetele ei vastata;
  • avariilist probleemi lükatakse liiga kaua edasi;
  • juhatus tegutseb väljaspool üldkoosoleku antud mandaati.

Hea juhtimine ei tähenda seda, et juhatus peab kõike ise teadma.

Hea juhtimine tähendab, et juhatus teab, millal võib otsustada ise, millal tuleb küsida korteriomanike otsust ja millal tasub küsida spetsialistilt nõu.

Korduma kippuvad küsimused

Mis on korteriühistu juhatus?

Juhatus on korteriühistu juhtorgan, kes juhib ja esindab korteriühistut.

Vaata KrtS

Mitu liiget võib KÜ juhatuses olla?

Seaduse üldreegli järgi üks kuni kolm, kuid põhikirjas võib olla ette nähtud teistsugune liikmete arv või vahemik.

Korteriühistu juhatust käsitlev seadus

Kas väikesel korteriühistul peab juhatus olema?

Mitte alati.

Kui korteriomandeid ei ole rohkem kui kümme, võib KÜ tegutseda ka juhatuseta seaduses sätestatud korras.

Vaata KrtS

Kas juhatus võib kõike ise otsustada?

Ei.

Tuleb eristada juhatuse pädevust, üldkoosoleku otsuseid ja küsimusi, mille puhul on vaja korteriomanike suuremat nõusolekut.

Korteriomandi- ja korteriühistuseadus

Kas juhatus võib avarii korral ilma üldkoosolekuta tegutseda?

Teatud juhul jah.

Kui viivitamine tekitaks kaasomandi esemele olulist kahju, võib juhatus teha säilitamiseks vajaliku toimingu.

Vaata KrtS § 37

Kes koostab majanduskava?

Korteriühistu juhatus.

Kes kehtestab majanduskava?

Korteriomanike üldkoosolek.

Vaata KrtS § 41

Kes korraldab KÜ raamatupidamist?

Raamatupidamise korraldamise eest vastutab juhatus.

Vaata KrtS § 50

Kas korteriomanik võib KÜ dokumente näha?

Üldjuhul on korteriomanikul õigus saada juhatuselt teavet KÜ tegevuse kohta ja dokumentidega tutvuda, arvestades seaduses sätestatud erandeid.

Vaata KrtS § 45

Kas iga juhatuse liige võib KÜ-d esindada?

Üldreeglina on juhatuse liikmel esindusõigus, kuid kontrollida tuleb registrisse kantud võimalikke ühise esinduse piiranguid ja põhikirja.

Vaata MTÜS § 27

Kas juhatuse esimehel on automaatselt rohkem õigusi?

Mitte ainult ametinimetuse tõttu.

KÜ esindusõiguse puhul tuleb vaadata registriandmeid, põhikirja ja seadust.

Kas juhatuse liige vastutab oma isikliku varaga?

Mitte automaatselt iga KÜ kohustuse eest.

Isiklik vastutus võib tekkida kohustuste rikkumise ja sellega põhjustatud kahju korral seaduses sätestatud tingimustel.

Vaata MTÜS § 32

Kas juhatuse liikme võib tagasi kutsuda?

Jah.

Tagasikutsumise kord sõltub seadusest ja KÜ põhikirjast.

Vaata MTÜS juhatuse liikme määramise ja tagasikutsumise sätteid

Kes määrab juhatuse liikme tasu?

Üldjuhul määratakse tasu suurus ja maksmise kord üldkoosoleku otsusega, kui põhikirjas ei ole ette nähtud teisiti.

Mittetulundusühingute seadus

Seotud teemad

Selle artikli järel tasub lugeda ka teisi Kasulik info KÜ-le materjale:

  • Mida võib korteriühistu juhatus ise otsustada?
  • Korteriühistu seadus – olulisemad reeglid lihtsalt selgitatuna
  • Korteriühistu üldkoosolek – kuidas seda õigesti korraldada?
  • Korteriühistu majanduskava – mis see on ja mida peab sisaldama?
  • Korteriühistu juhatuse liikme tasu – kes otsustab?
  • Kuidas vahetada või tagasi kutsuda korteriühistu juhatust?

Kui juhatus korraldab maja koristust, renoveerimiseelset tühjen